Großprojekte auf innerstädtischen Brachflächen: Revitalisierungs- und Vermarktungsprozesse und ihr Einfluss auf den Erfolg einer Projektentwicklung

Die Aufgaben der Kommunen stehen heute im Spannungsfeld,

• den wachsenden Flächenbedarf befriedigen zu müssen
• attraktive Flächen und Stadtraumqualitäten anbieten zu müssen, um im Wettbewerb mit den Umlandgemeinden und anderen Metropolregionen zu bestehen
• sparsam mit der Ressource Boden umzugehen und der Wiedernutzung von brachgefallenen Flächen Vorrang vor der Inanspruchnahme von Freiflächen geben zu sollen und
• aufgrund der Haushaltsmisere kaum Geld für Infrastrukturmaßnahmen ausgeben zu können.

Gleichzeitig werden durch den Strukturwandel zahlreiche Industrie- und Infrastrukturflächen

(z.B Post-, Telekom-, Bahn, oder auch Hafenflächen) aus ihrer früheren Nutzung entlassen. Die Brachflächen stellen häufig städtebauliche Mißstände dar.

Um dieses Spannungsfeld aufzulösen gründen viele Kommunen Entwicklungsgesellschaften, die neue Quartiere auf den stadtentwicklungspolitisch bedeutsamen Brachflächen schaffen sollen. In der Umsetzung kommt es aber nicht selten zu Schwierigkeiten, die nicht zuletzt an der Art der Vergabe liegen könnten. Veräußerungsversuche, die im Höchstpreisverfahren betrieben wurden, scheitern z.B. häufig,* weil zu den Mindestmietpreisen, die sich aufgrund des hohen Grundstückpreises aus der Residualwertanalyse ergeben, keine Vorvermietungen geschlossen werden können, so daß der Baubeginn aufgrund des hohen Risikos verschoben wird, oder

• weil die zu dem Höchstgebot führende Überschätzung von Standort oder Markt dazu geführt hat, daß nicht derjenige Projektentwickler gewählt wurde, der im Markt am professionellsten agiert, sondern derjenige, der auch in der weiteren Projektentwicklung Fehler begeht und sich ggf. später als unfähig erweist für das Projekt die nötige Fremdfinanzierung zu bekommen.

Dann fällt - z.B. aufgrund einer nicht erfüllten Bauverpflichtung - das Grundstück an den Verkäufer zurück, bleibt ungenutzt liegen oder wird weitergereicht an den nächsten Käufer. Oft versucht der Käufer auch das Planungsrecht dahingehend nachzuverhandeln, daß eine höhere Ausnutzung zulässig ist. In der Folge bleibt das Grundstück oft lange Zeit unbebaut oder es wird eine andere als die von der Stadt angestrebte Nutzung bzw. Nutzungsdichte realisiert.

Das Forschungsprojekt will untersuchen, welche Verfahren gewählt werden sollten, um zu gewährleisten, daß stadtentwicklungspolitisch bedeutsame Grundstücke schnell und den stadtplanerischen Vorgaben entsprechend wiedergenutzt werden.

• 1-06.261V
  Dziomba, Maike; Beyerle, Thomas:Freizeitimmobilien: Ein Marktsegment gewinnt an Gewicht und Professionalität. H. 3, 2003In: Standort - Zeitschrift für angewandte Geographie /Dt. Verband für angewandte Geographie e.V.(DVAG). – Berlin, [u.a.] : Springer ISSN: 1432-220X